Покупка дома в коттеджном посeлке

Вы решили не покупать дом в деревне или садоводстве. Небольшие участки, старый дом, сложившиеся отношения между соседями, устоявшееся, но никем и ничем не закрепленное, видение по использованию общественных земель, а вы здесь чужой. Лучше все начать с чистого листа, когда все новое, все отношения выстраиваются с первого дня, все соседи в равном с вами положении, в доме еще пахнет свежим деревом или свежим раствором, все блестит.

Если вы любите новое, то надо покупать дом в строящемся коттеджном поселке. Вы приняли такое решение, определили направление, крайнюю цену и другие параметры, о которых было детально рассказано в статье "Как купить дом? Часть первая", напечатанной в N3 нашего журнала, загрузили работой себя или риэлтера, отсмотрели не один десяток поселков, наконец, нашли искомое. Надо покупать, надо заключать договор. Как? С кем?Прежде чем заключать договорНа сегодняшнем рынке недвижимости существует множество способов продажи строящихся домов в коттеджных поселках. Не все они одинаково безопасны для приобретателя.

Максимальную (но не 100%) безопасность дает договор, заключенный с собственником земельного участка.

Предположим, компания "Ромашка" владеет земельным участком по праву собственности, в подтверждении чего готова продемонстрировать вам свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи, по которому она этот участок приобрела (у государства или частного лица). Как правило, участок, которым владеет "Ромашка", большой (несколько гектаров) и предназначен для строительства целого поселка. Тогда вам необходимо убедиться, что "Ромашке" разрешено строительство такого поселка, о чем должен иметься соответствующий документ.

Для очистки совести и собственного спокойствия стоит попросить копии с документов, которые вам продемонстрировали, и обратиться в два ведомства с запросами.

Во-первых, в районный филиал Главного управления Федеральной регистрационной службы по соответствующей области, именно это учреждение занимается ведением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заполнив соответствующее заявление (бланки есть в каждом филиале) и, заплатив 100 рублей в любом отделении Сбербанка, через 3-5 дней вы получите ответ на бланке и с круглой печатью. Из него будет ясно видно, действительно ли "Ромашка" владеет этим участком или же успела его кому-нибудь продать, а вам морочит голову. Там же в графе "Обременения" будет указано, есть ли на участок какие-нибудь претенденты, не сдан ли участок в аренду, не заложен ли банку. Итак, ответ, который вам нужен: да, участок с таким кадастровым номером, такой площадью, расположенный по такому-то адресу действительно принадлежит "Ромашке", никаких обременений и запретов на участке нет.

Во-вторых, в орган, выдавший разрешение на застройку данного коттеджного поселка. В каждой избушке свои игрушки, поэтому в разных областях (краях, республиках) эти органы могут называться по-разному. Но суть вашего запроса остается неизменной: не отозвано ли, не приостановлено ли разрешение номер такое-то на застройку. Итак, ответ, который вам нужен: разрешение на застройку действует, строительство осуществляется "Ромашкой" на законных основаниях.

После получения положительных результатов проверки можно вернуться в офис "Ромашки" с более серьезными намерениями.Требуйте внесения изменений

Итак, вы вернулись, чтобы выяснить, по какой схеме вам будут продавать участок и дом, какие договоры вам предложат заключить.Скорее всего, вам предложат заключить договор финансирования строительства конкретного дома, который по завершении строительства будет оформлен в вашу собственность,

а договор купли-продажи земельного участка пообещают заключить при оформлении собственности на дом. Ничего особенно противозаконного в этой схеме нет, если грамотно защитить свои интересы.

Здесь очень важно детально прописать, какой именно дом (площадь, этажность, конфигурация помещений, отделка, материалы и т. д.) вы финансируете. Лучше всего, если частью такого договора будет архитектурный проект дома со всеми поэтажными планами и детальными описаниями.

Далее, в договоре обязательно должно быть указано, в какой именно точке большого участка, принадлежащего "Ромашке" будет стоять финансируемый вами дом. Это следует детально описать, не жалея сил и слов. Недопустимо, чтобы в договоре фигурировали фразы типа: "Дом будет находиться на участке N 32, согласно плану". Если у "Ромашки" в собственности единый большой участок, то все виртуальное деление на более мелкие участки и их нумерация могут быть в любой момент этой "Ромашкой" переиграны, поскольку такое деление - это ее личное дело и в государственных документах своего отражения не имеет, а значит, отсутствует и возможность судиться за участок "N32". Следует взять длинную рулетку и промерить в натуре расстояние от вашего будущего участка до краев большого участка "Ромашки" либо до каких-нибудь не зависящих от "Ромашки" и не сносимых ориентиров, например, капитальных бетонных столбов освещения дороги (у них есть номера), соседней деревни (если она не очень далеко), реки, пруда, ну, в общем, на местности определитесь.

<!-- newpg -->

К сожалению, требование об идентификации местоположения будущего дома очень важно, т. к. уже не один раз на практике в угоду более выгодному для компании клиенту производилась перенумерация виртуальных участков, потому что такой клиент захотел уже "запроданный" участок.Кроме местоположения будущего дома, важно указать в договоре и описание того земельного участка, который когда-нибудь перейдет в вашу собственность:

площадь участка, его форма (квадрат, овал, многоугольник), выход на внутрипоселковую дорогу, расположение по отношению к внешней границе участка. Также необходимо указать, к какой категории земель будет относиться ваш участок и каково будет его разрешенное использование. Следует помнить, что если в свидетельстве о государственной регистрации права на большой участок, принадлежащий "Ромашке", указаны категории земель - "земли поселений", разрешенное использование - "для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)", то и у вашего будущего участка должно быть то же самое. Если у участка, принадлежащего "Ромашке", категории земель - "земли сельскохозяйственного назначения", а разрешенное использование - "для дачного строительства", то никакие обещания "Ромашки", что у вас будет "ИЖС" не должны ввести вас в заблуждение - не будет.Следите за сроками

В договоре финансирования строительства также должны быть указаны сроки, в которые "Ромашка" обязуется произвести выдел вашего будущего участка из своего большого, получить на него отдельный кадастровый номер, а также заключить с вами договор купли-продажи земельного участка (и по какой цене).Договариваться необходимо на этом берегу, поэтому не стоит забывать, что в договоре должны быть указания о том, на ком лежат расходы по межеванию, выделению и регистрации прав на участок.

В противном случае вы рискуете получить уведомление от "Ромашки", что "в дополнение к стоимости договора финансирования вам необходимо доплатить стоимость земельного участка, межевания и других расходов на оформление". Это может составить весомую сумму.

По срокам межевания и регистрации прав обязательно должна быть указана ответственность "Ромашки" за неисполнение этих сроков.По действующему земельному законодательству нельзя оформлять право собственности на дом отдельно от оформления права собственности на участок.

Представьте себе: дом построен, все документы для оформления вашей собственности на него собраны, а земля не выделена, значит, происходит просрочка в заключении договора купли-продажи вашего участка и регистрации права собственности на дом. Поскольку межевание и оформление участков дело небыстрое, то начало вашего пользования новой собственностью может оказаться серьезно отложенным.

Не стоит также забывать об ответственности "Ромашки" по срокам строительства и срокам передачи вам дома и участка. Сроки должны быть указаны очень жестко - конкретной датой, не допускайте расплывчатых указаний типа "IV квартал", поскольку любой квартал это 3 месяца, следовательно, любой застройщик до конца квартала точно не будет никуда спешить. Здесь надо требовать обязательного внесения в условия договора штрафных санкций за срыв сроков. Если "Ромашка" отказывается от внесения условий о штрафных санкциях по срокам, то это очень опасная "примета" - сроки не будут соблюдаться вообще.Кто ответит за качество

Ответственность за качество построенного дома - очень важный момент. Если в договоре имеется витиеватая фраза: "Ответственность за соблюдения качества строительства возлагается на застройщика согласно действующему законодательству Российской Федерации...", то вы можете быть твердо уверены, что это ни о чем, как бы вас ни убеждали в "Ромашке". Дело в том, что по общим правилам, закрепленным в Гражданском кодексе, сам застройщик прямой ответственности не несет, но может потребовать исправлений и доделок от непосредственного производителя работ - подрядчика, но... только в течение 1 года

с момента передачи объекта от подрядчика застройщику. Давайте посчитаем: предположим, подрядчик сдал дом "Ромашке" "01" марта, потом "Ромашка" вызвала БТИ для обмеров - это 1,5-2 месяца, т. е. "01" мая, потом сбор всех остальных документов, необходимых для подачи на регистрацию права. Это еще 2-3 месяца, т. е. "01" сентября, государственная регистрация вашего права на дом - 1 месяц, т.е. "01" октября. Следовательно, на выявление дефектов и подачу претензий у вас остается 5 месяцев. Если какие-то дефекты будут вами вскрыты позднее, то никакой ответственности подрядчик перед застройщиком нести не будет, а значит, и застройщик "Ромашка" вам откажет. Именно поэтому в договоре должна быть указана отдельная специальная ответственность застройщика перед вами, тогда вне зависимости от общих норм гражданского права вам удастся требовать возмещений и в более поздний период.

Это основные положения, которые обязательно должны быть прописаны в подобном договоре.

Если "Ромашка" заключает договоры не сама, а через посредника - риэлтерскую фирму, то вам следует потребовать от риэлтеров подтверждения их полномочий: договор между риэлтерами и "Ромашкой", доверенность на право заключения договора финансирования с вами, подтверждения от "Ромашки" о том, что на дату подписания договора между вами и риэлтерами доверенность от "Ромашки" действует и не отозвана.

Надо отметить, что при заключении договора через риэлтерскую фирму стоимость приобретения дома с участком автоматически вырастает на 10-15%, а бывает и больше, т. к. это уже зависит от аппетитов конкретных риэлтеров.

В качестве рекомендации: пригласите на переговоры незаинтересованного в сделке юриста, который в качестве независимого эксперта сможет вам сказать, насколько в предлагаемом вам к заключению договоре соблюдены ваши права, каковы ваши риски, какие еще требования необходимо добавить в текст договора. Скупой платит дважды.

Вы решили не покупать дом в деревне или садоводстве. Небольшие участки, старый дом, сложившиеся отношения между соседями, устоявшееся, но никем и ничем не закрепленное, видение по использованию общественных земель, а вы здесь чужой. Лучше все начать с чистого листа, когда все новое, все отношения выстраиваются с первого дня, все соседи в равном с вами положении, в доме еще пахнет свежим деревом или свежим раствором, все блестит.

Если вы любите новое, то надо покупать дом в строящемся коттеджном поселке. Вы приняли такое решение, определили направление, крайнюю цену и другие параметры, о которых было детально рассказано в статье "Как купить дом? Часть первая", напечатанной в N3 нашего журнала, загрузили работой себя или риэлтера, отсмотрели не один десяток поселков, наконец, нашли искомое. Надо покупать, надо заключать договор. Как? С кем?Прежде чем заключать договорНа сегодняшнем рынке недвижимости существует множество способов продажи строящихся домов в коттеджных поселках. Не все они одинаково безопасны для приобретателя.

Максимальную (но не 100%) безопасность дает договор, заключенный с собственником земельного участка.

Предположим, компания "Ромашка" владеет земельным участком по праву собственности, в подтверждении чего готова продемонстрировать вам свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи, по которому она этот участок приобрела (у государства или частного лица). Как правило, участок, которым владеет "Ромашка", большой (несколько гектаров) и предназначен для строительства целого поселка. Тогда вам необходимо убедиться, что "Ромашке" разрешено строительство такого поселка, о чем должен иметься соответствующий документ.

Для очистки совести и собственного спокойствия стоит попросить копии с документов, которые вам продемонстрировали, и обратиться в два ведомства с запросами.

Во-первых, в районный филиал Главного управления Федеральной регистрационной службы по соответствующей области, именно это учреждение занимается ведением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заполнив соответствующее заявление (бланки есть в каждом филиале) и, заплатив 100 рублей в любом отделении Сбербанка, через 3-5 дней вы получите ответ на бланке и с круглой печатью. Из него будет ясно видно, действительно ли "Ромашка" владеет этим участком или же успела его кому-нибудь продать, а вам морочит голову. Там же в графе "Обременения" будет указано, есть ли на участок какие-нибудь претенденты, не сдан ли участок в аренду, не заложен ли банку. Итак, ответ, который вам нужен: да, участок с таким кадастровым номером, такой площадью, расположенный по такому-то адресу действительно принадлежит "Ромашке", никаких обременений и запретов на участке нет.

Во-вторых, в орган, выдавший разрешение на застройку данного коттеджного поселка. В каждой избушке свои игрушки, поэтому в разных областях (краях, республиках) эти органы могут называться по-разному. Но суть вашего запроса остается неизменной: не отозвано ли, не приостановлено ли разрешение номер такое-то на застройку. Итак, ответ, который вам нужен: разрешение на застройку действует, строительство осуществляется "Ромашкой" на законных основаниях.

После получения положительных результатов проверки можно вернуться в офис "Ромашки" с более серьезными намерениями.Требуйте внесения изменений

Итак, вы вернулись, чтобы выяснить, по какой схеме вам будут продавать участок и дом, какие договоры вам предложат заключить.Скорее всего, вам предложат заключить договор финансирования строительства конкретного дома, который по завершении строительства будет оформлен в вашу собственность,

а договор купли-продажи земельного участка пообещают заключить при оформлении собственности на дом. Ничего особенно противозаконного в этой схеме нет, если грамотно защитить свои интересы.

Здесь очень важно детально прописать, какой именно дом (площадь, этажность, конфигурация помещений, отделка, материалы и т. д.) вы финансируете. Лучше всего, если частью такого договора будет архитектурный проект дома со всеми поэтажными планами и детальными описаниями.

Далее, в договоре обязательно должно быть указано, в какой именно точке большого участка, принадлежащего "Ромашке" будет стоять финансируемый вами дом. Это следует детально описать, не жалея сил и слов. Недопустимо, чтобы в договоре фигурировали фразы типа: "Дом будет находиться на участке N 32, согласно плану". Если у "Ромашки" в собственности единый большой участок, то все виртуальное деление на более мелкие участки и их нумерация могут быть в любой момент этой "Ромашкой" переиграны, поскольку такое деление - это ее личное дело и в государственных документах своего отражения не имеет, а значит, отсутствует и возможность судиться за участок "N32". Следует взять длинную рулетку и промерить в натуре расстояние от вашего будущего участка до краев большого участка "Ромашки" либо до каких-нибудь не зависящих от "Ромашки" и не сносимых ориентиров, например, капитальных бетонных столбов освещения дороги (у них есть номера), соседней деревни (если она не очень далеко), реки, пруда, ну, в общем, на местности определитесь.

<!-- newpg -->

К сожалению, требование об идентификации местоположения будущего дома очень важно, т. к. уже не один раз на практике в угоду более выгодному для компании клиенту производилась перенумерация виртуальных участков, потому что такой клиент захотел уже "запроданный" участок.Кроме местоположения будущего дома, важно указать в договоре и описание того земельного участка, который когда-нибудь перейдет в вашу собственность:

площадь участка, его форма (квадрат, овал, многоугольник), выход на внутрипоселковую дорогу, расположение по отношению к внешней границе участка. Также необходимо указать, к какой категории земель будет относиться ваш участок и каково будет его разрешенное использование. Следует помнить, что если в свидетельстве о государственной регистрации права на большой участок, принадлежащий "Ромашке", указаны категории земель - "земли поселений", разрешенное использование - "для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)", то и у вашего будущего участка должно быть то же самое. Если у участка, принадлежащего "Ромашке", категории земель - "земли сельскохозяйственного назначения", а разрешенное использование - "для дачного строительства", то никакие обещания "Ромашки", что у вас будет "ИЖС" не должны ввести вас в заблуждение - не будет.Следите за сроками

В договоре финансирования строительства также должны быть указаны сроки, в которые "Ромашка" обязуется произвести выдел вашего будущего участка из своего большого, получить на него отдельный кадастровый номер, а также заключить с вами договор купли-продажи земельного участка (и по какой цене).Договариваться необходимо на этом берегу, поэтому не стоит забывать, что в договоре должны быть указания о том, на ком лежат расходы по межеванию, выделению и регистрации прав на участок.

В противном случае вы рискуете получить уведомление от "Ромашки", что "в дополнение к стоимости договора финансирования вам необходимо доплатить стоимость земельного участка, межевания и других расходов на оформление". Это может составить весомую сумму.

По срокам межевания и регистрации прав обязательно должна быть указана ответственность "Ромашки" за неисполнение этих сроков.По действующему земельному законодательству нельзя оформлять право собственности на дом отдельно от оформления права собственности на участок.

Представьте себе: дом построен, все документы для оформления вашей собственности на него собраны, а земля не выделена, значит, происходит просрочка в заключении договора купли-продажи вашего участка и регистрации права собственности на дом. Поскольку межевание и оформление участков дело небыстрое, то начало вашего пользования новой собственностью может оказаться серьезно отложенным.

Не стоит также забывать об ответственности "Ромашки" по срокам строительства и срокам передачи вам дома и участка. Сроки должны быть указаны очень жестко - конкретной датой, не допускайте расплывчатых указаний типа "IV квартал", поскольку любой квартал это 3 месяца, следовательно, любой застройщик до конца квартала точно не будет никуда спешить. Здесь надо требовать обязательного внесения в условия договора штрафных санкций за срыв сроков. Если "Ромашка" отказывается от внесения условий о штрафных санкциях по срокам, то это очень опасная "примета" - сроки не будут соблюдаться вообще.Кто ответит за качество

Ответственность за качество построенного дома - очень важный момент. Если в договоре имеется витиеватая фраза: "Ответственность за соблюдения качества строительства возлагается на застройщика согласно действующему законодательству Российской Федерации...", то вы можете быть твердо уверены, что это ни о чем, как бы вас ни убеждали в "Ромашке". Дело в том, что по общим правилам, закрепленным в Гражданском кодексе, сам застройщик прямой ответственности не несет, но может потребовать исправлений и доделок от непосредственного производителя работ - подрядчика, но... только в течение 1 года

с момента передачи объекта от подрядчика застройщику. Давайте посчитаем: предположим, подрядчик сдал дом "Ромашке" "01" марта, потом "Ромашка" вызвала БТИ для обмеров - это 1,5-2 месяца, т. е. "01" мая, потом сбор всех остальных документов, необходимых для подачи на регистрацию права. Это еще 2-3 месяца, т. е. "01" сентября, государственная регистрация вашего права на дом - 1 месяц, т.е. "01" октября. Следовательно, на выявление дефектов и подачу претензий у вас остается 5 месяцев. Если какие-то дефекты будут вами вскрыты позднее, то никакой ответственности подрядчик перед застройщиком нести не будет, а значит, и застройщик "Ромашка" вам откажет. Именно поэтому в договоре должна быть указана отдельная специальная ответственность застройщика перед вами, тогда вне зависимости от общих норм гражданского права вам удастся требовать возмещений и в более поздний период.

Это основные положения, которые обязательно должны быть прописаны в подобном договоре.

Если "Ромашка" заключает договоры не сама, а через посредника - риэлтерскую фирму, то вам следует потребовать от риэлтеров подтверждения их полномочий: договор между риэлтерами и "Ромашкой", доверенность на право заключения договора финансирования с вами, подтверждения от "Ромашки" о том, что на дату подписания договора между вами и риэлтерами доверенность от "Ромашки" действует и не отозвана.

Надо отметить, что при заключении договора через риэлтерскую фирму стоимость приобретения дома с участком автоматически вырастает на 10-15%, а бывает и больше, т. к. это уже зависит от аппетитов конкретных риэлтеров.

В качестве рекомендации: пригласите на переговоры незаинтересованного в сделке юриста, который в качестве независимого эксперта сможет вам сказать, насколько в предлагаемом вам к заключению договоре соблюдены ваши права, каковы ваши риски, какие еще требования необходимо добавить в текст договора. Скупой платит дважды.